Bản đồ nhà đất

Hiểu về việc thẩm định giá bất động sản khi mua bán nhà đất

Một trong những bước quan trọng của việc mua bán đất đai là bước thẩm định giá bất động sản. Công việc này khá phức tạp, đòi hỏi người mua lẫn người bán phải có kiến thức về định giá.

Nếu không cẩn thận, chỉ một sai số cũng có thể dẫn đến nhiều rủi ro. Thẩm định giá bất động sản là gì? Có những phương pháp, công cụ nào để định giá đất đai chính xác nhất? Hãy cùng tìm hiểu những kiến thức cơ bản về việc định giá bđs qua bài viết dưới đây!

1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản – Vì sao cần phải định giá bđs?

“Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”

THEO LUẬT VỀ GIÁ 2012 DO PHÁP LUẬT VIỆT NAM QUY ĐỊNH

Như vậy, thẩm định giá bất động sản là ước tính số tiền theo giá trị quyền sử dụng tài sản nhà đất. Được một cơ quan chức năng thẩm định theo những phương pháp phù hợp với giá thị trường tại thời điểm, địa điểm nhất định.

Mục đích của việc thẩm định giá trong bất động sản

Cần lưu ý, hoạt động định giá bđs chỉ mang tính chất “ước tính”. Mức giá do các đơn vị đưa ra có thể bằng, cao hoặc thấp hơn so với thị trường.

Độ chính xác của giá nhà đất tùy theo trình độ của người định giá, uy tín của tổ chức, các yếu tố kinh tế xã hội.

Vì sự thiếu hiểu biết thị trường bđs nên người mua/ người bán khó chốt được mức giá phù hợp. Vậy nên việc thẩm định bđs giúp cho nhà đất có giá trị phù hợp với giá cả thị trường. Từ đó người bán sẽ nhanh chóng tìm được người mua phù hợp, giúp quy trình mua bán nhà đất thuận lợi.

Ngoài ra, định giá bất động sản còn phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như:

  • Bảo toàn tài sản
  • Chuyển đổi quyền sở hữu
  • Thế chấp
  • Tính thuế
  • Thanh lý
  • Đền bù
  • Hợp tác kinh doanh,…v.v

2. Quy trình thẩm định giá bất động sản

Định giá bất động sản được thực hiện theo quy trình như sau:

Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản

  • Thông tin đặc điểm về các yếu tố pháp lý, nền tảng của bất động sản
  • Cơ sở giá trị của việc định giá và phương pháp định giá bđs do khách hàng yêu cầu
  • Những điều kiện ràng buộc trong xác định bđs định giá: những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của mảnh đất hoặc ngôi nhà
  • Thời điểm định giá

Bước 2: Khảo sát thực địa, thu thập thông tin bất động sản:

Người thẩm định (đánh giá viên) phải trực tiếp đến hiện trường và thu thập các thông tin đầy đủ như:

  • Vị trí của bất động sản
  • Diện tích, công trình kiến trúc, cơ sở hạ tầng, tình trạng sửa chữa

Bước 3: Phân tích, làm rõ thông tin về bất động sản:

  • Phân tích các thông tin từ việc khảo sát thực tế bđs
  • Làm rõ đặc trưng của thị trường bđs cần định giá: loại hình bất động sản, mức độ mở rộng thị trường, xu hướng cung cầu, đặc điểm khách hàng

Bước 4: Lựa chọn phương pháp, công cụ để định giá bất động sản:

Có những phương pháp cơ bản như: so sánh trực tiếp, chi phí, thu nhập, thặng dư, lợi nhuận,…Để bảo đảm độ tin cậy của một bđs, người ta thường dùng nhiều phương pháp để định giá cho một tài sản đất đai.

Bước 5: Xác định giá trị bất động sản đang cần thẩm định:

Định giá viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng của bất động sản cần định giá.

Bước 6: Thiết lập hồ sơ và tiến hành chứng nhận định giá:

Đơn vị thẩm định sẽ tiến hành lập hồ sơ định giá và báo cáo kết quả. Hồ sơ này được lập dựa trên các căn cứ pháp lý đã được thiết lập theo quy chuẩn pháp luật.

3. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản cần biết:

Theo thông tư 145/2016/TT-BTC năm 2016 của Bộ Tài Chính về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản.

3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp:

Là phương pháp xác định giá của một bđs dựa trên việc so sánh với giá của các bđs tương tự. Các bđs này đã giao dịch trên thị trường trong thời gian gần đây hoặc đang hình thành giá.

Đây là phương pháp áp dụng rộng rãi và phổ biến tại Việt Nam. Tuy nhiên, phương pháp này có nhược điểm là người thẩm định phải thu thập đầy đủ thông tin về lịch sử giao dịch của bđs tương tự. Đôi khi, khó tìm được một tài sản tương tự với tài sản đang cần thẩm định giá.

3.2. Phương pháp vốn hóa

Hay còn gọi là phương pháp thu nhập hoặc đầu tư. Cách xác định giá bất động sản này dựa trên việc sử dụng một tỷ suất vốn hóa phù hợp. Giá trị thu nhập đó có thể được quy đổi để xác định giá trị tài sản cần thẩm định.

Tuy nhiên, việc xác định tỷ suất vốn hóa khá phức tạp. Nó phụ thuộc phần nhiều phụ thuộc vào ý muốn chủ quan cá nhân.

3.3. Phương pháp giá thành

Hay còn gọi là phương pháp chi phí, phương pháp này được áp dụng để định giá những bất động sản ít giao dịch trên thị trường như: trường học, bệnh viện, nhà thờ,…

Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp chi phí cho phép giả định. Nghĩa là giá trị của tài sản hiện có sẽ đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự cộng với chi phí xây dựng hiện hành. Các xác định này đòi hỏi thẩm định viên phải có kinh nghiệm về loại tài sản giá trị cao.

3.4. Phương pháp lợi nhuận (hạch toán kinh doanh)

Dùng để xác định giá trị của các bất động sản đặc biệt như: khách sạn, rạp chiếu phim, nhà máy,… nói chung là những tài sản đất đai có khả năng sinh lời trong tương lai. Phương pháp lợi nhuận tính bằng cách: lấy giá trị sinh lời trừ đi chi phí của việc quản lý kinh doanh sẽ ra thu nhập ròng hằng năm của bđs đó.

Nhược điểm của phương pháp này là khó xác định lãi suất vốn hóa, mức độ thu nhập thực có thể không khớp với lợi nhuận ước tính.

3.5. Phương pháp thặng dư

Hay còn có tên là phương pháp phân tích kinh doanh/ phát triển giả định. Đây là một dạng thức khác của phương pháp giá thành. Áp dụng cho loại tài sản đất đai không theo hiện trạng sử dụng mà vào mục đích sử dụng trong tương lai.

Phương pháp thặng dư được tính dựa trên cốt lõi:

Giá hiện tại của nhà đất = giá ước tính của sự phát triển tương lai – chi phí tạo sự phát triển đó. Phương pháp này cần có kiến thức, kỹ năng, tầm nhìn để ước tính nhiều hạng mục khác nhau.

Trên đây là những điều cơ bản trong việc thẩm định giá của bất động sản cơ bản. Hiểu về cách thẩm định giá bđs giúp bạn dự đoán được giá trị tài sản mình đang sở hữu.

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Scroll to Top